L’analyse de la BAIL au rapport Fack-Chapelle sur l’encadrement des loyers
- il y a 3 jours
- 4 min de lecture
[ Spoiler Alert : l’encadrement des loyers, ça fonctionne alors sauvons le ! ]
Des bénévoles de l'Association BAIL lors du trailwalkerOXFAM du 30-31 mai 2026.
Publié avec plusieurs mois de retard, le rapport d’évaluation de l’encadrement des loyers confié aux économistes Gabrielle Fack et Guillaume Chapelle était très attendu. Son principal enseignement est pourtant simple : contrairement à ce qu’affirment ses détracteurs depuis des années, l’encadrement des loyers atteint son objectif.
L’association BAIL salue la qualité du travail réalisé par les chercheur·euses et les membres du comité de suivi.
Nous regrettons toutefois que sa publication ait été précédée par des fuites organisées dans la presse, notamment via un article du Figaro, proposant une lecture partielle et orientée du rapport pour justifier l’abandon du dispositif.
Une mesure efficace pour contenir les loyers
Le rapport conclut que l’encadrement des loyers permet de limiter la hausse des loyers de 2 à 4 % dans les territoires concernés.
Surtout, les auteurs ne parviennent pas à établir de lien solide entre le dispositif et les effets négatifs souvent avancés par ses opposants : baisse de l’offre locative, recul de l’investissement ou diminution de la mobilité résidentielle.
Cette conclusion mérite d’être rappelée. L’encadrement des loyers n’a jamais eu pour vocation de résoudre à lui seul la crise du logement ni de construire de nouveaux logements. Son objectif est de protéger les locataires dans les marchés où les loyers augmentent plus vite que les revenus. Sur ce point, le rapport est sans ambiguïté : le dispositif fonctionne.
Un effet redistributif réel, même s’il reste imparfait
Le rapport apporte également un éclairage intéressant sur les effets redistributifs du dispositif.
Contrairement à une idée largement relayée, les gains générés par l’encadrement des loyers ne profitent pas uniquement à des locataires aisés déjà installés dans le parc privé. Les auteurs montrent qu’il existe bien un transfert économique des propriétaires — qui se situent majoritairement parmi les tout premiers déciles de revenus et de patrimoine — vers les locataires, principalement au bénéfice des catégories populaires et intermédiaires.
La situation parisienne, souvent utilisée comme exemple par les opposants au dispositif, ne peut être généralisée à l’ensemble des territoires. Dans une ville où les ménages modestes ont déjà largement été exclus du marché locatif privé, les bénéficiaires apparaissent mécaniquement plus favorisés que dans le reste du pays.
Nous estimons par ailleurs que certains effets redistributifs sont probablement sous-évalués. Les données fiscales utilisées dans l’étude peinent à saisir la réalité économique d’une partie des étudiant·es et des jeunes adultes, alors même qu’ils occupent massivement les petites surfaces concernées par l’encadrement.
Or les enquêtes de conditions de vie montrent à quel point les étudiant-es, même issus de familles pouvant avoir l’air aisé-es sont précaires : 40% d’entre eux travaillent à côté de leurs études, à Nanterre 25% des étudiants déclarent des difficultés de logement en lien avec son coût, 10% avec l’insalubrité (source : https://fondationupn.fr/wp-content/uploads/2025/04/UPN-Conditions-de-vie-des-etudiant%C2%B7es-premiers-resultats-fevrier-2023.pdf )
Cette réalité rejoint les constats faits quotidiennement par notre association : les locataires que nous accompagnons sont jeunes (âge moyen : 27 ans), beaucoup sont étudiant·es ou jeunes actif·ves, et leur situation économique réelle n’est pas toujours correctement saisie par les données fiscales mobilisées dans l’étude.
Un outil d’accès aux droits
Réduire l’encadrement des loyers à ses seuls effets économiques serait une erreur.
Dans notre activité quotidienne, les dossiers de loyers excessifs révèlent souvent d’autres difficultés : logements dégradés, refus de travaux, absence de quittances, problèmes de restitution du dépôt de garantie ou encore pratiques abusives de certains bailleurs.
Lorsqu’un locataire obtient gain de cause sur son loyer, il est souvent davantage en mesure de faire valoir ses autres droits. L’encadrement des loyers agit ainsi comme une porte d’entrée vers l’accès aux droits et contribue à rééquilibrer les rapports entre propriétaires et locataires.
Des droits reconquis : la parole des locataires
L’expérience de terrain confirme les constats du rapport. Derrière les statistiques et les analyses économiques, l’encadrement des loyers produit des effets très concrets dans la vie quotidienne des locataires.
Les témoignages que nous recueillons montrent comment ce dispositif permet non seulement de faire baisser des loyers excessifs, mais aussi de renforcer l’accès aux droits face à des pratiques parfois abusives.
Améliorer le dispositif plutôt que l’abandonner
Le rapport identifie plusieurs pistes d’amélioration que nous partageons largement :
Renforcer les moyens de contrôle et de sanction
Les services chargés des contrôles, de la conciliation et des sanctions manquent aujourd’hui de ressources pour assurer un suivi efficace du dispositif. La création de postes pérennes dédiés à ces missions est indispensable.
Sécuriser le cadre juridique
Plusieurs incertitudes subsistent encore concernant l’application de certaines règles, même si des avancées ont déjà été adoptées par l’Assemblée nationale lors de l’examen de la proposition de loi Échaniz. Une adoption de ce texte au Sénat est désormais impérative !
Lutter contre les stratégies de contournement
Le rapport confirme l’existence de pratiques désormais bien identifiées : compléments de loyer abusifs, baux multiples en colocation, coliving ou recours à certains baux civils. Ces pratiques ne démontrent pas l’échec de l’encadrement des loyers ; elles soulignent au contraire la nécessité de renforcer les contrôles et de combler les failles réglementaires.
Ce qu'il faut retenir en conclusion :
Le débat public autour de l’encadrement des loyers est souvent caricatural. Le rapport Fack-Chapelle permet de revenir aux faits : le dispositif limite effectivement la hausse des loyers et rien ne permet aujourd’hui d’affirmer qu’il aurait provoqué les conséquences négatives que ses opposants lui attribuent.
La question n’est donc pas de savoir s’il faut mettre fin à l’encadrement des loyers, mais comment le rendre plus efficace, mieux contrôlé et plus protecteur pour les locataires.
Commentaires