TEXTES ET LOIS DE RÉFÉRENCE

Le dispositif d'encadrement des loyers

Le dispositif d’encadrement des loyers est issu de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique.

L'encadrement des loyers est appliqué dans les territoires suivants : 

• PARIS depuis le 01/07/2019

• LILLE, HELLEMMES, LOMME depuis le 01/03/2020

• PLAINE COMMUNE depuis le 01/06/2021

• LYON, VILLEURBANNE depuis le 01/11/2021

• EST ENSEMBLE depuis le 01/12/2021

• MONTPELLIER depuis le 01/07/2022

• BORDEAUX depuis le 15/07/2022​​

Et prochainement à GRENOBLE, ANNEMASSE, MARSEILLE 

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Cadre législatif de l’encadrement des loyers

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I. - À titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la présente loi, dans les zones mentionnées à l'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, les établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’habitat, la commune de Paris, les établissements publics territoriaux de la métropole du Grand Paris, la métropole de Lyon et la métropole d’Aix-Marseille-Provence peuvent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers régi par le présent article soit mis en place.
 

Sur proposition du demandeur, transmise dans un délai de quatre ans à compter de la publication de la loi, un décret détermine le périmètre du territoire de la collectivité demandeuse sur lequel s’applique le dispositif, lorsque les conditions suivantes sont réunies :
 

1. Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen pratiqué dans le parc locatif social ;

2. Un niveau de loyer médian élevé ;

3. Un taux de logements commencés, rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années, faible ;

4. Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l’habitat et de faibles perspectives d’évolution de celles-ci.
    

Pour chaque territoire ainsi délimité, le représentant de l’État dans le département fixe, chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logements et par secteur géographique.
 

Au plus tard six mois avant son terme, le Gouvernement remet au Parlement un rapport d’évaluation de cette expérimentation.
 

Les logements appartenant à ou gérés par des organismes d’habitations à loyer modéré mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, ou appartenant à ou gérés par des sociétés d’économie mixte agréées en application de l’article L. 481-1 du même code, et faisant l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 351-2 dudit code, sont exclus de cette expérimentation.
 

II. - Pour l’application du I, les catégories de logements et les secteurs géographiques sont déterminés en fonction de la structuration du marché locatif constatée par l’observatoire local des loyers. Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l’observatoire local des loyers selon les catégories de logements et les secteurs géographiques.
 

Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés, respectivement, par majoration et par minoration du loyer de référence. Les compétences attribuées au représentant de l’État dans le département par le présent article sont exercées dans la région d’Ile-de-France par le représentant de l’État dans la région. Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence. Le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %.
 

Procédure civile : Action en diminution de loyer 

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III. - A. - Dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat. La commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution.

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En cas de colocation du logement définie à l’article 8-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, le montant de la somme des loyers perçus de l’ensemble des colocataires ne peut être supérieur au montant du loyer applicable au logement en application du présent article.
 

Procédure administrative : Action en diminution de loyer

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VII. - Lorsque le représentant de l’État dans le département constate qu’un contrat de bail ne respecte pas les dispositions du A du III, il peut mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, d’une part, de mettre le contrat en conformité avec le présent article et, d’autre part, de procéder à la restitution des loyers trop perçus. Le bailleur est informé des sanctions qu’il encourt et de la possibilité de présenter, dans un délai d’un mois, ses observations.

Si cette mise en demeure reste infructueuse, le représentant de l’État dans le département peut prononcer une amende à l’encontre du bailleur, dont le montant ne peut excéder 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette décision est motivée et indique les voies et délais de recours. L’amende est prononcée après que l’intéressé a été mis à même de présenter ses observations. Le prononcé de l’amende ne fait pas obstacle à ce que le locataire engage une action en diminution de loyer.​

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Comprendre le complément de loyer
 

Définition du complément de loyer

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Un complément de loyer peut être ajouté au loyer de base, fixé conformément aux dispositions de l'article III A, pour des logements offrant des caractéristiques spécifiques de localisation ou de confort qui le justifient, par rapport aux logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.

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Le montant du complément de loyer ainsi que les caractéristiques du logement qui le justifient doivent être indiqués dans le contrat de bail.

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Lorsque ce complément de loyer est appliqué, le loyer global correspond à la somme du loyer de base et du complément de loyer. Cependant, un complément de loyer ne peut pas être appliqué si le loyer de base est inférieur au loyer de référence majoré.
 

Cas d’interdiction du complément de loyer

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Aucun complément de loyer ne peut être appliqué si le logement présente une ou plusieurs des caractéristiques suivantes :

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• Sanitaires sur le palier,

• Signes d'humidité sur certains murs,

• Performance énergétique classée F ou G selon l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation,

• Fenêtres laissant passer l'air de manière anormale hors grille de ventilation,

• Vis-à-vis à moins de dix mètres,

• Infiltrations ou inondations provenant de l'extérieur du logement,

• Problèmes d’évacuation d'eau au cours des trois derniers mois,

• Installation électrique dégradée,

• Mauvaise exposition de la pièce principale.
   

Procédure et délai pour contester le complément de loyer

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Le locataire qui souhaite contester le complément de loyer dispose d'un délai de trois mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, sauf dans le cas d'un bail mobilité soumis au titre Ier ter de la même loi.

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En cas de contestation, il revient au bailleur de prouver que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort justifiant le complément, par comparaison avec des logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique.

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Si un accord est trouvé en conciliation, le montant du loyer, incluant éventuellement le complément de loyer, est celui fixé dans le document de conciliation émis par la commission départementale.

En cas de désaccord, le locataire dispose de trois mois après la réception de l'avis de la commission pour saisir le juge et demander l'annulation ou la réduction du complément de loyer. Le juge peut soulever d'office l'absence de saisine préalable de la commission départementale.

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Dans les deux cas, le loyer fixé dans le document de conciliation ou la décision judiciaire s’applique dès la prise d’effet du bail.
 

Un loyer de référence majoré plus élevé pour les logements meublés

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L’arrêté mentionné à l’article I fixe un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré pour les logements meublés soumis aux titres Ier bis et Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ces loyers sont déterminés en tenant compte d'une majoration unitaire par mètre carré pour refléter la nature meublée du logement.

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Cette majoration est basée sur les écarts observés entre les loyers des logements loués nus et ceux loués meublés, selon les données de l’observatoire local des loyers. Le complément de loyer prend également en compte les équipements et services fournis avec les logements meublés.

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